Due diligence imobiliária: uma exigência jurídica, não uma formalidade
A due diligence imobiliária consiste na investigação e verificação aprofundada da situação jurídica, registral, urbanística e fiscal de um imóvel, bem como da idoneidade e legitimidade das partes envolvidas na transação. Em Portugal, este processo tem vindo a ganhar densidade normativa, sobretudo em matéria de prevenção do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo (BC/FT), o que faz do compliance o eixo central de qualquer operação imobiliária responsável — seja de compra e venda, arrendamento de longa duração ou constituição de garantias.
O quadro normativo em vigor
O regime aplicável às “entidades imobiliárias” — conceito que abrange mediadores, promotores e, nos termos aplicáveis, os profissionais que intervêm na transação — assenta essencialmente em três pilares:
- Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto — estabelece medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, impondo deveres preventivos de identificação, diligência, comunicação, recusa e formação.
- Regulamento n.º 603/2021, de 2 de julho (IMPIC) — regulamenta a aplicação sectorial daqueles deveres ao mercado imobiliário, incluindo os limites aos pagamentos em numerário e os procedimentos de comunicação de operações suspeitas.
- Plataforma goAML — atualizada em 2026, centraliza a comunicação sistemática de operações e transações imobiliárias ao IMPIC e a comunicação de operações suspeitas à Unidade de Informação Financeira (UIF) da Polícia Judiciária.
Estes diplomas traduzem-se, na prática, na obrigatoriedade de um verdadeiro sistema “know your customer, know your transaction, know your process” — a identificação da origem dos fundos e do beneficiário efetivo deixou de ser boa prática e passou a ser dever legal, com responsabilidade contraordenacional e, em certos casos, criminal, para quem o incumpra.
Registo predial e cadastro: o que efetivamente muda em 2026
A verificação da situação registral continua a ser o primeiro filtro de segurança jurídica: certidão permanente do registo predial (para confirmar titularidade, ónus, hipotecas, penhoras e ações judiciais pendentes), caderneta predial atualizada e, tratando-se de imóvel titulado por pessoa coletiva, certidão do registo comercial que ateste os poderes de representação de quem outorga.
O Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril, alterou o regime do sistema de informação cadastral simplificado e do Balcão Único do Prédio (BUPi), prorrogando a gratuitidade da georreferenciação de prédios rústicos e mistos até 30 de setembro de 2026 e fixando encargos a partir de outubro. Para imóveis rústicos e mistos sem registo cadastral consolidado, a confirmação da georreferenciação no BUPi tornou-se um passo relevante da due diligence, com impacto direto na segurança da titulação.
Conformidade urbanística e documentação técnica
A due diligence não se esgota no registo predial. É indispensável confirmar a existência e validade da licença de utilização, a correspondência entre a construção existente e o projeto aprovado pela câmara municipal, o certificado energético em vigor e, quando aplicável, a ficha técnica da habitação. Divergências entre a realidade física do imóvel e a documentação camarária são causa frequente de nulidade de negócios ou de impossibilidade de celebração da escritura, e só uma análise técnico-jurídica cuidada permite identificá-las antes de qualquer compromisso contratual.
Riscos de branqueamento de capitais
O mercado imobiliário português mantém-se entre os destinos preferenciais do investimento internacional, o que o expõe, de forma acrescida, ao risco de operações estruturadas para dissimular a origem ilícita de fundos, incluindo o recurso a “compradores de fachada”. A due diligence de compliance implica, por isso, a identificação de todos os intervenientes e respetivos beneficiários efetivos, a análise da coerência económica da operação e, sempre que se justifique, a comunicação da operação às autoridades competentes.
Advogado e notário: papéis distintos, responsabilidades complementares
É frequente confundir-se a intervenção do notário (ou do profissional habilitado a autenticar documentos particulares, nos termos do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho) com a apreciação jurídica prévia que compete ao advogado. O notário confirma a identidade das partes e formaliza a vontade negocial no momento da escritura, mas não negoceia, não pondera riscos, nem defende os interesses de nenhuma das partes. É ao advogado que cabe, em momento anterior à escritura, identificar riscos, negociar condições, articular a due diligence registral, urbanística e fiscal, e assegurar que o cliente compreende o alcance e as consequências do que vai assinar.
A dimensão fiscal da operação — apuramento de IMT, Imposto do Selo, eventual sujeição a IVA, e o correto enquadramento de regimes especiais, como o do reinvestimento de mais-valias — exige, do mesmo modo, articulação entre a vertente civil e a vertente tributária do negócio, sob pena de contingências fiscais que só uma análise jurídica integrada permite antecipar e mitigar.
Porque é que só um advogado pode assegurar a validade jurídica da operação
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A prestação de consultoria jurídica e a elaboração de contratos mediante retribuição constituem atos próprios da advocacia, nos termos da Lei n.º 49/2004, de 24 de agosto, e do Estatuto da Ordem dos Advogados (Lei n.º 145/2015, de 9 de setembro). Só um advogado reúne a formação, a independência e a responsabilidade profissional (incluindo o correspondente seguro obrigatório) necessárias para apreciar, caso a caso, a validade e a eficácia jurídica de uma transação imobiliária — algo que nenhum modelo genérico, plataforma digital ou checklist consegue substituir. A intervenção do advogado não se limita à revisão formal: implica a avaliação do risco de litígio, a verificação da cadeia de titularidade, a análise das implicações fiscais e a defesa dos interesses do cliente na negociação e na redação das cláusulas contratuais. Todo e qualquer contrato promessa de compra e venda (CPCV), contrato de arrendamento, mútuo com hipoteca ou minuta de escritura deve ser sempre elaborado e/ou previamente validado por advogado antes da assinatura — a utilização de minutas-modelo sem apreciação jurídica casuística constitui um dos principais fatores de litígio pós-contratual identificados na prática. |
Checklist orientador (não substitui a apreciação jurídica)
A lista seguinte sistematiza os elementos habitualmente verificados numa due diligence imobiliária. Tem caráter meramente indicativo: a sua análise, interpretação e as conclusões a retirar quanto à validade e segurança jurídica da operação são sempre da competência do advogado.
| Área de verificação |
Documento / elemento a validar |
| Titularidade e registo | Certidão permanente do registo predial atualizada |
| Situação cadastral | Caderneta predial e, se aplicável, registo no BUPi |
| Ónus e encargos | Confirmação de ausência (ou identificação) de hipotecas, penhoras e ações judiciais |
| Legitimidade das partes | Certidão do registo comercial e procurações, quando aplicável |
| Conformidade urbanística | Licença de utilização e correspondência com o projeto aprovado |
| Eficiência energética | Certificado energético em vigor |
| Compliance BC/FT | Identificação das partes, beneficiário efetivo e origem dos fundos |
| Documentação contratual | CPCV e minuta de escritura elaborados ou validados por advogado |
Nota final da equipa
O reforço do quadro regulatório em 2026 confirma uma tendência clara: a segurança jurídica de uma transação imobiliária depende cada vez mais de um acompanhamento técnico especializado e contínuo, e cada vez menos de verificações genéricas ou de confiança na boa-fé das partes.
A nossa equipa mantém-se disponível para acompanhar due diligences imobiliárias, rever e validar contratos e assegurar que cada operação cumpre integralmente as exigências legais e de compliance atualmente em vigor. Recomendamos que, qualquer contrato, promessa ou minuta seja, submetido a apreciação legal antes da respetiva assinatura.
Aviso Legal
| Esta newsletter tem caráter meramente informativo, foi elaborada com base na legislação em vigor à data da sua publicação e não constitui, nem substitui, aconselhamento jurídico. Recomenda-se sempre a consulta prévia de um advogado antes de qualquer decisão de investimento ou assinatura de documentos contratuais. |
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