Últimas alterações ao Alojamento Local

A 23 de outubro de 2024, foi publicado o Decreto-Lei n.º 76/2024, que modificou o regime jurídico aplicável à exploração do alojamento local (AL) em Portugal. 

Com estas alterações, o Governo pretendeu estabelecer um equilíbrio entre a atividade de alojamento local e a preservação do ambiente habitacional. 

Desta forma, houve um retrocesso em relação ao Programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Este retrocesso foi concretizado através da eliminação da maior parte das restrições anteriormente impostas à atividade de AL.

As alterações passaram a vigorar a partir de 1 de novembro de 2024, sendo destacadas abaixo as principais modificações:

• Fim da suspensão de novos registos: Foi revogada a suspensão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local (AL) nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem localizados em frações autónomas, em determinadas zonas do país. No entanto, os Municípios mantêm a autonomia para estabelecer regras específicas relacionadas à promoção de novos registos, bem como para suspender registos conforme considerarem necessário.

• Registos existentes: É revogada a reapreciação dos registos AL existentes. 

• Fim da decisão do Condomínio em Frações Autónomas: É revogada a necessidade de obter uma decisão do condomínio, para efetuar um novo registo AL nas frações autónoma dos edifícios, em regime de propriedade horizontal. 

• Transmissibilidade: Os registos AL podem novamente ser transmitidos, exceto nos casos em que os Municípios imponham restrições a essa transmissibilidade. 

• Duração dos registos: Os registos AL têm agora duração ilimitada, não sendo necessário, efetuar renovações. 

• Cancelamento dos registos: É permitido o cancelamento de um registo AL em estabelecimentos localizados em áreas de contenção, quando se determine que no imóvel onde foi registado o AL, foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos 2 anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável. Nos edifícios em regime de propriedade horizontal, volta a ser exigida uma deliberação aprovada por mais de 50% da permilagem do edifício. Esta decisão deve ser baseada em atos comprovados de perturbação da utilização normal do prédio ou causem incômodo, afetando o descanso dos condôminos. A deliberação da assembleia de condôminos que determine a cessação do registo AL deve estipular um período de validade, que não pode ultrapassar os 5 anos. Foi restabelecido o direito à audiência prévia em casos de cancelamento dos registos AL. 
• Uso: A instalação e exploração de estabelecimentos de AL em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil (que proíbe os condóminos de dar à fração autónoma um uso diverso do fim a que é destinada).

• Novo prazo de oposição: Após o pedido de registo AL, o município passa a ter um prazo máximo de 60 dias (e não 10), para se opor ao registo AL ou um prazo máximo de 90 dias, relativamente aos pedidos de registo em áreas de contenção. 

Departamento Direito Imobiliário

Dr Paulo Ramalho Pereira