Os Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA) permitem estruturar projetos de arrendamento de longo prazo com incentivos fiscais e proteção do equilíbrio económico-financeiro. O acesso ao regime exige a verificação da elegibilidade do investidor e do projeto, a celebração do contrato e o cumprimento continuado das obrigações legais e contratuais. Esta nota sintetiza os benefícios, as condições e os principais riscos para investidores e promotores.
1. Enquadramento legal
O Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA) é um contrato celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU), em representação do Estado. Confere benefícios fiscais estáveis, por um prazo de 10 a 25 anos, a projetos de aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional.
- Lei de autorização: Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março.
- Regime substantivo: Anexo I ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026. Retificado pela Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, de 13 de julho.
- Regulamentação: Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro, em vigor desde 1 de outubro de 2026, que regula a candidatura, os requisitos do investidor, o procedimento e as obrigações.
As alterações legislativas ou regulamentares que modifiquem o regime de fixação e atualização de rendas ou outro regime contratual relevante e afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos abrangidos conferem ao investidor direito a indemnização, nos termos do artigo 5.º do regime dos CIA e do artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos. A aplicação deste mecanismo depende da verificação dos respetivos pressupostos.
2. Elegibilidade
2.1 Investidor
Podem celebrar o CIA pessoas singulares, coletivas ou outras entidades que reúnam, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- capacidade técnica e de gestão, comprovada por experiência superior a três anos em investimento ou promoção imobiliária, gestão imobiliária ou gestão de arrendamento habitacional. Releva também a experiência de quem detenha, direta ou indiretamente, pelo menos 25% do capital ou dos direitos de voto do investidor, das entidades em que este detenha uma participação direta ou indireta de pelo menos 25%, e dos membros dos seus órgãos de administração, direção ou gerência. Uma sociedade de propósito específico (SPV) recém-constituída pode, assim, preencher este requisito através dessas pessoas ou entidades, desde que a experiência seja comprovada;
- contabilidade organizada;
- lucro tributável não determinado por métodos indiretos;
- situação tributária e contributiva regularizada;
- cumprimento dos requisitos gerais exigíveis para a respetiva atividade.
Com exceção da capacidade técnica, estes requisitos devem manter-se durante toda a vigência do CIA.
2.2 Investimento e imóveis
São elegíveis a aquisição, construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento habitacional ou para subarrendamento habitacional, desde que se cumpram as seguintes condições:
| Requisito | Condição |
| Afetação mínima | Pelo menos 700/1000 da área total de construção afeta a arrendamento habitacional |
| Renda máxima | 2,5 × RMMG prevista para 2026: 2.300 €/mês, sem prejuízo de atualização por portaria. O limite abrange também o subarrendamento. |
| Atualização da renda | Nos termos do artigo 24.º do NRAU, sem exceder o limite máximo |
| Prazo de afetação | Até 5 anos após a assinatura (construção/reabilitação); até 1 ano (aquisição de imóveis existentes) |
| Período mínimo de arrendamento | 8 meses por cada ano completo de vigência, salvo impedimento justificado |
| Prazo do CIA | Mínimo 10, máximo 25 anos (ou o prazo da PPP, ao abrigo do DL n.º 111/2012) |
Quando o CIA se destine a arrendamento acessível, aplicam-se cumulativamente os limites do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
3. Incentivos fiscais
O regime prevê os seguintes benefícios, sujeitos às condições legais e ao enquadramento de cada operação:
| Imposto | Benefício |
| IMT | Isenção na aquisição de terrenos para construção e de prédios urbanos para construção/reabilitação, bem como de prédios urbanos ou mistos (ou frações) para arrendamento ou subarrendamento habitacional |
| Imposto do Selo | Isenção sobre a transmissão dos mesmos imóveis |
| IMI | Isenção até 8 anos, contando o ano da aquisição; redução de 50% no período remanescente, sujeita ao limite temporal do artigo 16.º, n.º 3, da Lei n.º 73/2013 e à deliberação municipal aplicável. |
| AIMI | Isenção durante toda a vigência do CIA |
| IVA — empreitadas | Taxa reduzida nas empreitadas abrangidas pela verba 2.42.2 da Lista I do CIVA — 6% no continente. A aplicação às áreas elegíveis deve respeitar o artigo 3.º, n.º 3, do regime dos CIA. |
| IVA — projetos | Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos (excluindo obras de urbanização) |
| Imposto do Selo — OIA | Redução de 50% da taxa da verba 29.2 da TGIS, na proporção dos ativos do organismo afetos a contratos abrangidos pelo CIA |
A restituição de IVA relativo a serviços, projetos e estudos deve ser pedida eletronicamente a partir do segundo mês seguinte à emissão dos documentos de suporte e até um ano após essa emissão (artigo 3.º, n.º 4, do regime dos CIA).
Condição municipal: as isenções de IMT e de IMI e a redução de 50% da taxa de IMI dependem de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos do artigo 16.º, n.ºs 2 e 3, do Regime Financeiro das Autarquias Locais.
Cumulação com o RSAA: se o CIA se destinar a arrendamento acessível, os rendimentos prediais podem ainda beneficiar de isenção de IRS/IRC ao abrigo do RSAA.
4 Obrigações do promotor
4.1 Candidatura
A candidatura é submetida na plataforma eletrónica do IHRU e deve incluir:
- identificação do investidor;
- título sobre o imóvel (propriedade, superfície, usufruto ou contrato-promessa);
- descrição do investimento e das obras, áreas e número previsto de habitações;
- prazo pretendido;
- códigos de acesso às certidões da AT e da Segurança Social;
- declaração sob compromisso de honra (Anexo I da Portaria), que abrange insolvência, branqueamento de capitais, sanções internacionais (ONU, UE, OFAC, Reino Unido), seguros e idoneidade.
Apreciação e assinatura
O IHRU envia a proposta de minuta em 20 dias após a candidatura ou em 10 dias após a respetiva retificação. A minuta depende de aprovação governamental; o prazo inicial de 20 dias não corresponde à conclusão do procedimento. A candidatura caduca se o investidor não retificar em 30 dias, não aceitar a minuta e apresentar os elementos exigidos em 90 dias, ou não assinar o contrato em 30 dias após o seu envio, nos termos dos artigos 4.º a 7.º da Portaria.
4.2 Durante a vigência do CIA
- Manter a afetação mínima de 70% da área e os limites de renda; assegurar contratos de arrendamento por pelo menos oito meses em cada ano completo de vigência do CIA, salvo impedimento justificado.
- Identificar as habitações na candidatura quando não existam obras ou apenas existam obras de conservação sem alteração de uso. Nos casos de construção, ampliação, alteração, reconstrução ou alteração de uso, comunicar a identificação no prazo de 20 dias após a constituição do título relativo à utilização, nos termos do RJUE e do artigo 8.º da Portaria.
- Apresentar relatório anual de execução até ao final de janeiro de cada ano.
- Prestar a informação solicitada pelo IHRU e colaborar com a fiscalização do IHRU e da AT.
- Não transmitir os imóveis sem a transmissão simultânea da posição contratual, o que exige:
- comunicação prévia ao IHRU com 20 dias de antecedência;
- transmissão da totalidade dos imóveis;
- elegibilidade do transmissário;
- assunção expressa das obrigações, sob pena de nulidade;
- despacho autorizador e aditamento ao CIA.
A sujeição a autorização constitui ónus sujeito a registo predial, promovido gratuitamente pelo IHRU.
- Nos contratos de arrendamento para subarrendamento habitacional, incluir expressamente as cláusulas do artigo 9.º da Portaria: identificação das habitações, afetação exclusiva a subarrendamento habitacional, limites de renda nos subarrendamentos, cumprimento do RSAA quando aplicável, disponibilização de informação ao investidor e colaboração com a fiscalização, incluindo acesso e partilha de dados. A omissão destas cláusulas constitui fundamento de resolução pelo senhorio.
4.3 Resolução e reposição de benefícios
São causas de resolução do CIA:
- o incumprimento imputável ao investidor;
- o incumprimento das obrigações fiscais e contributivas;
- a recusa injustificada de informação ou a prestação de informações falsas.
A resolução determina a perda dos benefícios atribuídos até à sua notificação e a restituição das percentagens abaixo, acrescidas de juros compensatórios. O pagamento é devido nos 30 dias seguintes à notificação, sob pena de cobrança executiva (artigo 7.º do regime dos CIA e artigo 35.º da LGT).
| Momento do incumprimento | Reposição |
| Primeiros 10 anos de vigência | 100% |
| Após 10 anos e antes dos últimos 5 anos | 50% |
| Últimos 5 anos de vigência | 30% |
5 Verificações prévias e estruturação do investimento
- Verificar a elegibilidade do investidor, a titularidade dos direitos sobre os imóveis e a sua suficiência para executar as obras e explorar o arrendamento durante todo o prazo do CIA.
- Confirmar se o município do projeto já deliberou sobre as isenções de IMT e IMI.
- Confirmar os limites de renda aplicáveis, incluindo eventual atualização por portaria, e testar a viabilidade financeira do projeto com esses limites e os períodos de desocupação previstos.
- Confirmar a publicação da portaria (habitação/justiça) sobre o registo predial do ónus.
- Validar o enquadramento IVA da empreitada com o contabilista certificado.
A estrutura de saída do investimento deve ser definida desde o início: a transmissão dos imóveis exige articulação com a cessão da posição contratual, a elegibilidade do adquirente e a autorização prevista no regime. A simulação financeira deve incluir o risco de reposição de benefícios.
Fontes
- Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março — Diário da República
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República
- Portaria n.º 447-A/2026/1, de 30 de setembro — Diário da República
Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, de 13 de julho — correções ao Decreto-Lei n.º 97/2026
Diplomas oficiais consultados
https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/2026-1124729375
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/447-a-2026-1174840973
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/declaracao-retificacao/26-2026-1146287134
Aviso legal
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