Comprar casa em construção: vantagens e riscos | Perspetiva Legal

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Decidir comprar casa em planta continua a atrair um número crescente de clientes em Portugal, sobretudo em zonas urbanas onde a oferta de imóveis prontos é escassa ou pouco competitiva. Esta forma de aquisição envolve comprar casa em planta antes de a construção estar concluída, ou até mesmo antes desta ter iniciado. O comprador compromete-se a comprar o imóvel com base num projeto detalhado, confiando nos planos, memórias descritivas e prazos apresentados pelo promotor imobiliário, pelo que a decisão exige análise cuidadosa, acompanhamento técnico e algum conhecimento jurídico.

Ao contrário de uma transação tradicional, onde é possível visitar o imóvel e avaliar o seu estado, a aquisição de imóvel em projeto exige antecipação, confiança e acesso à documentação técnica da construção. O imóvel é vendido com base em elementos como:

• Planta do imóvel com distribuição das divisões;
• Mapa de acabamentos e escolha de materiais;
• Caderno de encargos, que detalha os compromissos do construtor;
• Licenciamento prévio da construção junto da autarquia.

Após a decisão, o processo inicia-se com a assinatura de um contrato-promessa de compra e venda, que define os prazos da obra, datas de entrega, valores de sinal e possível reforço de sinal e penalizações por incumprimento. Com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, o comprador entrega ao construtor ou promotor imobiliário o valor do sinal, que geralmente varia entre 10% a 30% do valor de aquisição do imóvel.

A partir daí, os pagamentos podem ocorrer de duas formas, dependendo do tipo de financiamento acordado:

• Pagamento Faseado: segue os cronogramas da construção — escavações, fundações, estrutura, acabamentos, entre outros. É essencial que estas fases estejam descritas no contrato e condicionadas ao cumprimento efetivo dos marcos técnicos.
• Crédito habitação convencional: em alguns casos, especialmente quando o banco reconhece o promotor e o projeto, é possível obter um empréstimo tradicional que libera o montante total na escritura, sem necessidade de pagamentos faseados.

Em 2025 existem vários fatores que contribuem para um maior interesse por parte de possíveis compradores em adquirir um imóvel em construção:

• Preços mais acessíveis face ao mercado de usados ou reabilitados;
• Possibilidade de valorização até à entrega do imóvel;
• Possibilidade de escolha e personalização do espaço (ex.: escolher acabamentos);
• Melhor eficiência energética, graças à nova legislação e exigências técnicas;
• Condições de financiamento favoráveis, com taxas de juro em queda e garantias públicas para jovens até aos 35 anos.

Importa também realçar que, ao contrário de imóveis antigos, as casas novas em planta seguem regulamentos mais exigentes de habitabilidade, segurança e sustentabilidade, o que resulta em edifícios energeticamente mais eficientes e com menores encargos a longo prazo, como apontado na análise da evolução do setor nos últimos trimestres.

Em qualquer fase, o comprador deve exigir garantias na compra do imóvel e manter o direito de acompanhamento técnico da obra de construção. Embora visitar o local não seja obrigatório, é aconselhável verificar o progresso e assegurar que os materiais e soluções técnicas coincidem com os documentos contratuais.

Finalmente, para quem pondera comprar casa em planta como alternativa aos processos de reabilitação de imóveis antigos, importa comparar prazos, encargos fiscais e riscos associados. Ambas as opções têm benefícios, mas a construção nova tende a implicar menor intervenção burocrática e menor dependência de incentivos públicos.

Vantagens, riscos e garantias legais ao comprar imóvel em construção

Benefícios e Preocupações na Aquisição de Imóvel em Projeto

Comprar casa em fase de construção oferece a possibilidade de escolha e personalização do espaço, desde a configuração até aos acabamentos. Muitos compradores valorizam a liberdade de criar uma casa que realmente corresponda às suas necessidades. O caderno de encargos inclui opções de materiais e acabamentos que permitem personalizar certos elementos do imóvel, garantindo que cada detalhe esteja conforme os desejos pessoais dos compradores.

Uma vantagem financeira significativa reside na potencial valorização do imóvel após a construção. Comprar um imóvel durante a fase de construção pode resultar em preços mais competitivos, isto é particularmente notório em períodos de recuperação económica, como observado no mercado de 2025, que apresenta sinais de crescimento e dinamismo. Além disso, a possibilidade de financiamento através de um crédito para um imóvel em planta permite aceder a condições de empréstimo favoráveis, com taxas de juro em queda.

Contudo, quem pretende comprar imóvel em construção deve estar ciente dos riscos associados. Atrasos na construção, falências de construtores e alterações não autorizadas no projeto são riscos comuns. A proteção reside na exigência de garantias com a assinatura do contrato promessa de compra e venda.

Lembramos que garantir a segurança jurídica envolve contratar advogados especializados para a análise de contratos e documentação do projeto. Tal ajuda a mitigar riscos e assegurar conformidade legal, bem como verificar a credibilidade do construtor.

Na transição para a fase de detalhes contratuais, sublinhamos a importância do acompanhamento técnico do projeto. Esta prática assegura que os compromissos são cumpridos e que o projeto segue conforme o antecipado no contrato-promessa de compra e venda. Continuaremos a explorar estes aspetos no seguimento do artigo.

Aspetos essenciais no contrato-promessa e acompanhamento da obra

Contrato-promessa e controlo da construção: o que não pode ficar por esclarecer

O maior risco ao comprar um imóvel em planta reside na ausência de garantias executáveis no momento da assinatura. Muitos compradores ignoram que o contrato-promessa de compra e venda deve ser redigido com mais rigor do que um contrato convencional. Este é o verdadeiro instrumento de proteção durante o processo de obra.

O contrato deve incluir:

• Identificação completa de ambas as partes e do imóvel;
• Descrição pormenorizada da fração, área útil, anexos e localização;
• Prazo concreto para a celebração da escritura definitiva;
• Fases de pagamento, com percentagens claramente associadas a marcos físicos da construção;
• Cláusulas específicas de resolução contratual em caso de atraso ou alteração não autorizada do projeto detalhado do imóvel;
• Indicação da garantia compra de imóvel prestada pelo vendedor (como caução, fiança bancária ou cheque caução imobiliário);
• Consequências contratuais no caso de desistência por iniciativa do comprador ou do promotor.

A omissão de qualquer destes elementos pode dificultar a exigência legal de responsabilidades mais tarde. Destaca-se, igualmente, a importância de exigir a entrega do caderno de encargos assinado, bem como cópia das plantas e licenças emitidas.

A par da componente documental, o acompanhamento da obra é essencial. Ainda que não obrigatório, permite verificar desvios face ao contratado. Recomenda-se a presença de um técnico de confiança nas visitas marcadas com a entidade promotora.

Na prática, quem pretende comprar imóvel em construção deve agir com a mesma cautela de quem supervisiona um investimento de longo prazo. A solidez jurídica começa muito antes da escritura pública do imóvel.

Dicas práticas para quem está a pensar comprar casa em 2025

Preparar a decisão com segurança e informação jurídica rigorosa.

Em 2025, comprar casa exige mais do que nunca uma abordagem informada e juridicamente sustentada. Com o aumento da procura por aquisição de casa em projeto, agravado pela escassez de imóveis prontos nos grandes centros urbanos, os compradores enfrentam maior pressão para tomar decisões rápidas — nem sempre as mais seguras.

Antes de assinar qualquer contrato-promessa de compra e venda, é prudente confirmar o estado do projeto, a regularidade do licenciamento e a solidez financeira do promotor. Não basta confiar na brochura do empreendimento ou nas imagens de marketing. É indispensável avaliar o projeto detalhado do imóvel e validar o caderno de encargos.

Reunimos um conjunto de práticas essenciais:

• Solicitar comprovativo da titularidade do terreno e da aprovação do alvará;
• Certificar que todas as cláusulas do contrato incluem prazos realistas e garantias na compra do imóvel;
• Exigir a inclusão de condições claras para a devolução do sinal em caso de incumprimento;
• Fixar datas para a realização da escritura pública do imóvel e obtenção da licença de utilização;
• Incluir direito de acompanhamento da obra durante fases estruturais.

Além disso, o recurso a financiamento deve ter em conta a fase de construção e os documentos apresentados ao banco. As instituições financeiras avaliam o risco do projeto e exigem garantias complementares — um tema que exige atenção jurídica qualificada.

Na Beyond Legal, combinamos análise documental com due diligence imobiliária e suporte durante as negociações. A nossa intervenção evita litígios futuros, salvaguardando o seu investimento. Se vai comprar imóvel em construção, assegure primeiro a viabilidade legal — o resto constrói-se.