No atual cenário imobiliário, caracterizado pela valorização dos imóveis e pela forte atividade de investimento, compreender o tratamento fiscal no âmbito da venda de imóveis é essencial. Esta informação centra-se no regime de ganhos de capital aplicável a pessoas singulares que vendam imóveis localizados em Portugal, sejam residentes ou não residentes.
Importante: Esta newsletter destina-se exclusivamente a pessoas singulares que não exerçam uma atividade profissional ou comercial de compra e venda de imóveis. Se a atividade se qualificar como um negócio, ou se o vendedor for uma empresa, aplicar-se-ão regras fiscais diferentes.
1. O que são mais valias imobiliárias?
As mais valias imobiliárias são a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição de um imóvel. Para fins fiscais, o ganho é calculado deduzindo-se as despesas elegíveis do preço de venda e aplicando-se um ajuste monetário ao custo de aquisição.
2. Residentes vs. Não Residentes: Regimes de Tributação Alinhados
Residentes Fiscais Portugueses:
- Os ganhos provenientes da venda de imóveis são tributados ao abrigo da Categoria G do Código do IRS. Apenas 50% da mais-valia líquida é incluída no rendimento tributável e tributada a taxas progressivas de IRS, que podem ir até 48%, acrescidas das sobretaxas aplicáveis.
Não Residentes:
- Desde 2023, os indivíduos não residentes beneficiam do mesmo regime fiscal que os residentes:
o Apenas 50% da mais-valia é tributável;
o Tributados a taxas progressivas de IRS (já não é uma taxa fixa de 28% como antes de 2023);
o A taxa aplicável é determinada tendo em consideração o rendimento global do contribuinte (englobamento fictício), exclusivamente para efeitos de determinação de taxas.
Reembolsos Retroativos
Os não residentes que venderam imóveis em Portugal e foram tributados em 100% da mais-valia à taxa fixa de 28% podem apresentar um pedido de revisão oficiosa à:
- Valores artificiais em declarações de venda ou aquisição.
O cumprimento adequado é essencial para evitar litígios e correções.
3. Pontos a Considerar
Para garantir o tratamento tributário correto e evitar exposições desnecessárias, os indivíduos devem ter em mente:
- A importância do cumprimentos dos prazos;
- A necessidade de documentação completa e precisa das melhorias e custos relacionados;
- O uso correto do Anexo G ou G1 na declaração anual de imposto;
- A possibilidade de reclamar o imposto pago em excesso.
Como Podemos Ajudar
A nossa equipa assessora clientes, residentes e não residentes, em todos os aspetos da venda de imóveis em Portugal. Oferecemos orientação estratégica em:
- Estruturação pré-venda e estimativa do imposto devido;
- Verificação da elegibilidade para isenções e deduções;
- Apresentação de reclamações ou pedidos de reembolso de impostos pagos em excesso;
- Revisão da conformidade com as interpretações mais recentes da AT.
Em parceria com:
Beyond Legal | Departamento Fiscal OTS-LCCV Law Firm
Dra. Daniela Lopes Costa – Of Counsel Lawyer
Dr. Carlos Afonso – Of Counsel Lawyer
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