Vantagens Fiscais na Aquisição de Imóvel em Portugal

Apoios Estatais à Compra de Habitação

Os apoios públicos à aquisição de habitação surgem como resposta a um problema estrutural do país: o desequilíbrio entre os preços da habitação e os rendimentos disponíveis das famílias. Em 2025, o acesso à habitação própria continua a representar um desafio significativo, sobretudo para os jovens e para os agregados com rendimentos intermédios.

A valorização do preço por metro quadrado, aliada à rigidez do crédito habitação, acentuou a necessidade de intervenção do Governo português. Dados recentes mostram que, no primeiro trimestre de 2025, o valor médio dos empréstimos habitação aumentou 24%. Este crescimento reflete a retoma da procura, mas também o impacto positivo de medidas como a garantia pública para o crédito habitação, bem como a isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos aquando da aquisição da sua primeira habitação própria permanente.

Apesar disso, a pressão sobre os compradores mantém-se elevada, em particular nos centros urbanos e áreas metropolitanas, sendo a escassez de habitação a custos acessíveis amplamente reconhecida.

Os programas de habitação pública promovidos pelo IHRU e iniciativas de reabilitação urbana com benefícios fiscais ajudam a aumentar a oferta, mas ainda não acompanham o ritmo da procura, em especial no que respeita à aquisição da primeira habitação.

A Importância dos Apoios Estatais

O principal obstáculo ao acesso à habitação própria continua a ser o montante inicial. Perante este cenário, os apoios à habitação implementados pelo Governo português assumem um papel central para ultrapassar esta barreira. Em Portugal, muitas famílias não dispõem da poupança necessária para assegurar a entrada mínima exigida pelos bancos e/ou proprietários (10% a 20% do preço do imóvel), o que exclui milhares de cidadãos do mercado imobiliário.

As medidas lançadas pelo Governo, e em vigor desde agosto 2024, procuram mitigar esta dificuldade, com destaque para:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de habitações até 324.058 euros para jovens;
• Crédito bonificado e spreads reduzidos, em parceria com instituições financeiras;
• Subsídios de habitação, como o subsídio de renda, que aliviam os encargos com arrendamento;
• Promoção de soluções cooperativas e apoio à compra com reabilitação urbana com reforços no orçamento;
• Reforço do papel do IHRU na gestão e disponibilização de programas de habitação descentralizados.

O acesso universal à habitação, consagrado constitucionalmente, depende de políticas públicas ativas e adaptadas às condições do mercado. Os mecanismos criados em 2024 são um passo nesse sentido, mas exigem acompanhamento efetivo e simplificação dos processos. A articulação entre Estado, municípios e sector bancário será determinante para garantir que os apoios à aquisição de imóvel para habitação própria permanente se traduzem em resultados concretos.

A atualização dos escalões de IMT em 2025 permitiu ainda alargar o número de imóveis abrangidos por isenção total ou parcial deste imposto, constituindo um incentivo adicional para jovens agregados familiares. Esta medida contribui para a redução dos encargos iniciais e reforça a relevância dos benefícios fiscais no acesso à primeira habitação.

Garantia pública, crédito bonificado e isenções fiscais para jovens até 35 anos

Soluções para Aquisição da Primeira Habitação por Jovens

Nos últimos anos, os custos iniciais tornaram a aquisição da primeira casa particularmente difícil para os jovens. Em resposta, os apoios implementados pelo Governo português emergiram como soluções estratégicas para facilitar este processo.

Uma solução fundamental implementada é a garantia pública no crédito habitação. Com esta medida, os bancos podem agora financiar até 100% do valor da habitação, eliminando a necessidade de entrada inicial. O Estado assume o papel de fiador, garantindo até 15% do valor do empréstimo, o que incentiva a concessão de crédito a jovens.

Outro instrumento relevante é o crédito bonificado, desenvolvido em colaboração com instituições bancárias, que assegura taxas de juro mais baixas, reduzindo o peso financeiro a longo prazo.

A estes mecanismos somam-se os incentivos fiscais, nomeadamente as isenções de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos, reforçadas pela atualização dos escalões, que ampliaram o acesso a imóveis isentos daqueles impostos.

Estes programas de habitação visam não só mitigar as dificuldades dos jovens, mas também dinamizar o sector imobiliário. A procura de primeira habitação aumentou, o que é indicativo do sucesso destas medidas. Jovens de todo o país estão a tomar passos decisivos para garantir a compra de imóveis.

Prosseguindo esta análise, importa abordar também os apoios dirigidos às famílias, incluindo iniciativas de reabilitação urbana e modelos cooperativos. Aqui, a atenção centra-se na promoção de habitações mais sustentáveis e na criação de soluções coletivas que operam junto da comunidade.

Famílias, reabilitação urbana e cooperativas: outros programas de Apoios

Habitação familiar num mercado assimétrico: alternativas apoiadas pelo Estado

O acesso à habitação continua a ser limitado para muitas famílias portuguesas, sobretudo as que enfrentam rendimentos instáveis ou encargos elevados, como o arrendamento. O atual modelo de compra e venda de imóveis favorece quem dispõe de capital próprio, excluindo grande parte da população ativa que procura estabilidade residencial.

Neste contexto, os apoios do Estado português dirigidos às famílias vão além do crédito à habitação. Um dos instrumentos com impacto crescente são os programas de habitação pública, que visam disponibilizar habitações a custos controlados, com valores abaixo do mercado. Embora tradicionalmente focados no arrendamento, alguns modelos permitem a futura aquisição do imóvel em condições bonificadas.

Outro pilar estratégico é a reabilitação urbana com apoios públicos. O Estado concede incentivos fiscais à habitação adquirida com compromisso de reabilitação. Estes incluem redução ou isenção de IMT, Imposto do Selo e, nalguns municípios, IMI durante um período predeterminado. Esta abordagem contribui também para a revitalização de zonas degradadas.

Complementarmente, as cooperativas de habitação surgem como modelo participativo de grande utilidade para famílias em fase de aquisição. Permitem uma modelo de construção e posse partilhada, com custos reduzidos por economia de escala. O apoio a nível municipal ou através do IHRU pode incluir cedência de terrenos, isenção de taxas urbanísticas e acesso a concursos públicos de financiamento.

As famílias com filhos e os agregados monoparentais encontram nestes mecanismos uma via alternativa especialmente útil quando o acesso ao financiamento convencional se revela inviável. Estas soluções reforçam o papel dos Apoios do Estado como instrumentos estruturais e não meramente pontuais. Para beneficiar destes programas, é essencial compreender os critérios de elegibilidade e os trâmites processuais envolvidos — tema que abordamos de seguida.

Investimento em imóveis para reabilitação

Além de recuperar imóveis com forte valor simbólico e cultural, os proprietários encontram benefícios fiscais significativos e incentivos económicos promovidos pelo Estado. Esses instrumentos visam apoiar financeiramente intervenções que devolvam utilidade a edifícios degradados, tornando-os habitáveis e energeticamente eficientes.
Entre as causas que explicam esta tendência, destacam-se:

• Pressão urbanística sobre zonas centrais, limitando o espaço para construção nova;
• Potencial de rendimento com arrendamento turístico ou de longa duração;
• Diferença substancial de preço de compra entre imóveis novos e edifícios a reabilitar;
• Apoios públicos como o FNRE e o programa IHRU com condições vantajosas;
• Maior sensibilização para a preservação do património e reabilitação sustentável.

Os programas de apoio oferecem acesso simplificado a subsídios para obras e crédito destinado à reabilitação urbana. Esta conjuntura coloca os investidores numa posição estratégica, especialmente se direcionarem os seus esforços para Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).

Importa notar que as intervenções realizadas em imóveis situados em ARU podem beneficiar de IVA reduzido nas obras, isenções de IMI e IMT e deduções no IRS relativas a obras de reabilitação. São condições que raramente coexistem em outras operações de natureza imobiliária.

Além das isenções, os proprietários podem beneficiar de um IVA reduzido de 6% em obras de reabilitação. Este incentivo aplica-se quando os imóveis se situam em zonas ARU, tornando as obras mais económicas. As deduções de IRS, que permitem abater até 30% do valor das renovações, até um limite definido, constituem uma vantagem adicional.

Os programas públicos como o FNRE e o IFRRU 2020, oferecem importantes formas de financiamento, facilitando o acesso ao capital necessário para projetos que, de outra forma, seriam financeiramente inviáveis. Estes fundos são direcionados para a recuperação de imóveis com valor patrimonial ou localizados em zonas com necessidades específicas de reabilitação.

Com estas oportunidades, a reabilitação de imóveis antigos é uma solução viável para revitalizar e valorizar significativamente o seu valor ao longo do tempo.

Evitar Surpresas: Como Controlar Custos e Exigências na Reabilitação Urbana

Iniciar a reabilitação de casas antigas em Portugal sem um diagnóstico técnico cuidado pode conduzir a custos imprevistos e entraves legais. A segurança jurídica deve estar no centro de qualquer projeto, sendo essencial aliar o planeamento financeiro ao acompanhamento técnico e jurídico.

Em primeiro lugar, é essencial avaliar a estrutura do edifício com engenheiros ou peritos qualificados. Só com um levantamento rigoroso é possível identificar patologias construtivas, como fissuras, infiltrações ou deficiências nos sistemas elétrico e hidráulico. Este passo permite estimar corretamente os custos de reabilitação de imóveis.

De seguida, é fundamental tratar das questões de licenciamento de obras antigas. Intervenções em edifícios classificados ou em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) exigem a apresentação de projeto técnico junto da câmara municipal. O incumprimento destas exigências pode resultar em coimas ou embargo das obras.

A articulação com técnicos especializados é igualmente determinante para aceder aos benefícios fiscais das obras em Portugal. Sem um projeto legalmente instruído, não será possível beneficiar da isenção de IMI e IMT, da dedução em sede de IRS das obras de reabilitação ou do IVA reduzido aplicável.

Quem pretende reabilitar com segurança deve aliar o planeamento financeiro à assessoria técnica e jurídica, assegurando o cumprimento da legislação de reabilitação urbana em Portugal evitando atrasos e litígios.

A Beyond Legal apoia proprietários e investidores na estratégia legal de projetos de reabilitação de casas antigas em Portugal, assegurando a conformidade com os programas de subsídios às obras, linhas de crédito à reabilitação e benefícios associados à preservação patrimonial. Esta abordagem permite proteger os interesses de quem pretende em imóveis antigos em Portugal com uma visão de longo prazo.