Mais-Valias na Venda de Imóveis em Portugal 2026

1. Enquadramento Estratégico

A fiscalidade associada à venda de imóveis é hoje um dos temas mais críticos no aconselhamento jurídico e patrimonial de clientes nacionais e internacionais. A correta compreensão do regime das mais-valias permite não apenas cumprir as obrigações fiscais, mas sobretudo estruturar operações de forma inteligente, protegendo o património e maximizando o retorno dos investimentos.

Na Beyond Legal, entendemos as mais-valias não como uma consequência inevitável, mas como uma variável estratégica que deve ser antecipada e integrada no planeamento jurídico e financeiro de cada cliente.

 

2. Conceito de Mais-Valias Imobiliárias

As mais-valias correspondem ao ganho económico obtido com a alienação onerosa de um imóvel, resultante da diferença positiva entre:

– O valor de realização (valor de venda); e

– O valor de aquisição, corrigido e acrescido dos encargos legalmente dedutíveis.

Este apuramento encontra-se sujeito a regras específicas previstas no Código do IRS, exigindo uma análise técnica rigorosa em cada caso concreto.

 

3. Metodologia de Cálculo

De forma simplificada, o cálculo da mais-valia segue a seguinte lógica:

Valor de venda – (Valor de aquisição + despesas e encargos dedutíveis + despesas de valorização do imóvel).

São habitualmente aceites como despesas dedutíveis:

• IMT e Imposto do Selo pagos aquando da aquisição;
• Custos com escritura pública, registos e notariado;
• Comissão paga à mediadora imobiliária;
• Certificado energético obrigatório;
• Custos com obras de conservação e valorização do imóvel, desde que devidamente comprovados por faturas.

A inexistência de documentação comprovativa conduz, frequentemente, à perda de deduções relevantes, aumentando de forma significativa a carga fiscal final.

 

4. Regime de Tributação em IRS

 

4.1. Residentes fiscais em Portugal

No caso dos residentes fiscais em território português, apenas 50% do valor da mais-valia apurada é englobado no rendimento coletável. Esse montante é depois sujeito às taxas progressivas de IRS, que variam em função do escalão de rendimento global do contribuinte.

Este mecanismo de englobamento torna particularmente importante a realização de simulações fiscais antes da concretização da venda, permitindo antecipar o impacto e ajustar decisões estratégicas.

4.2. Não residentes fiscais

Para sujeitos passivos não residentes, A Lei do Orçamento do Estado para 2023 revogou a alínea a) do n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS (CIRS) que previa a tributação autónoma à taxa de 28% das mais-valias provenientes da alienação onerosa dos direitos reais sobre imóveis auferidas por não residentes em território português e que não fossem imputáveis a estabelecimento estável aqui situado. Passaram, com isso, a vigorar os mesmos critérios de tributação para residentes e não residentes, ou seja, a regra de tributação para contribuintes não residentes alterou, tornando-a similar ao aplicável a residentes.

As mais-valias imobiliárias seguem englobamento obrigatório e são tributadas por taxas progressivas, com determinação da taxa com base nos rendimentos auferidos (incluindo fora de Portugal), nos termos do entendimento operacionalizado pela AT. No entanto, existem nuances relevantes, nomeadamente:

• A possibilidade de aplicação de regras decorrentes de Convenções para Evitar a Dupla Tributação;
• A análise da residência fiscal efetiva do contribuinte.

Cada situação exige uma abordagem personalizada e tecnicamente sustentada.

 

5. Isenções e Benefícios Fiscais Relevantes

5.1. Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente (HPP)

Quando o imóvel vendido corresponde à habitação própria e permanente do contribuinte e o valor obtido na venda é reinvestido na aquisição, construção ou melhoria de nova HPP, pode verificar-se uma isenção total ou parcial de tributação sobre as mais-valias.

Para que este benefício se aplique, devem ser rigorosamente cumpridos:

• Os prazos legais de reinvestimento
• Reinvestimento após venda – até 36 meses após a data de realização
• Reinvestimento antes da venda – aquisição nos 24 meses anteriores
• A afetação efetiva do imóvel a habitação própria e permanente;
• A correta declaração fiscal da intenção de reinvestimento.

O incumprimento de qualquer destes requisitos pode conduzir à perda do benefício fiscal.

5.2. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Os imóveis adquiridos antes desta data encontram-se, em regra, excluídos de tributação em sede de mais-valias, o que representa um fator relevante em processos de reorganização patrimonial e sucessória.

5.3. Maiores de 65 anos ou reformados

Que invistam as mais-valias (provenientes da venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente) num contrato de seguro financeiro do ramo de vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou contribuições para o regime público de capitalização. Este reinvestimento tem de ser realizado durante os seis meses posteriores a contar da data da venda.

 

6. Mais-Valias e Planeamento Patrimonial

Em heranças, o valor de aquisição para mais-valias é, em regra, o valor considerado para Imposto do Selo (frequentemente ligado ao VPT à data do óbito / participação).

A análise das mais-valias deve integrar-se numa lógica mais ampla de planeamento patrimonial e fiscal. Questões como:

• Momento ideal para a venda;
• Estrutura familiar e fiscal do titular;
• Existência de heranças ou doações futuras;
• Reinvestimento nacional ou internacional;
• Estruturação através de sociedades;

podem influenciar de forma determinante o impacto fiscal final.

É neste cruzamento entre direito, fiscalidade e estratégia que o acompanhamento especializado assume verdadeiro valor.

 

7. Riscos Frequentes na Prática

Na experiência diária, identificamos padrões recorrentes que prejudicam os contribuintes:

• Vendas realizadas sem qualquer simulação fiscal prévia;
• Perda de benefícios por incumprimento de prazos legais;
• Falta de organização documental (faturas e comprovativos);
• Desconhecimento do impacto da residência fiscal;
• Ausência de articulação entre advogado, contabilista e consultor financeiro.

A maioria destes erros é totalmente evitável com aconselhamento atempado.

Num contexto de crescente complexidade fiscal e escrutínio das autoridades tributárias, a gestão das mais-valias imobiliárias deixou de ser um tema meramente técnico para se tornar um fator decisivo na preservação do património.

A atuação da Beyond Legal assenta numa abordagem integrada, estratégica e preventiva, assegurando que cada cliente beneficia do melhor enquadramento jurídico e fiscal possível.

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